شناسایی پرریسک ترین معاملات ملکی کشور - انجمنهای سلوبلاگ

به گزارش انجمنهای سلوبلاگ، خبرنگاران: خرید آپارتمان های تازه ساز فاقد پایان کار، پر ریسک ترین معامله ملکی محسوب می شود که دست کم دو زیان بزرگ برای خریداران به همراه دارد.

به گزارش انجمنهای سلوبلاگ بی توجهی نهادهای مسوول کنترل و بازرسی ساخت و سازهای مسکونی نسبت به کار و رفتار بسازوبفروش ها باعث شده دسته ای از سازنده ها بدون آنکه گواهی بهره برداری ساختمان احداث شده را از شهرداری دریافت کنند، واحدها را با بدهی سنگین به شهرداری و همچنین نواقص تجهیزات، روانه بازار کنند. خرید این آپارتمان ها، باعث انتقال طلب شهرداری بابت هزینه های صدور سرانجام کار از سازنده به خریدار می شود.

معاملات خرید و فروش یک گروه از آپارتمان های تازه ساز، هم اکنون به نوعی رد وبدل طلب شهرداری از سوی برخی سازنده ها به خریداران مسکن تبدیل شده است.تحقیقات میدانی از بازار معاملات آپارتمان های تازه ساز و کلید نخورده نشان می دهد در حالی که عمده این واحدها فاقد سند ملکی هستند یک نقص مهم در مدارک ساختمان یعنی عدم برخورداری از سرانجام کار ساختمانی منجر به ایجاد دو تهدید بزرگ برای خریداران این واحدها شده است. به گونه ای که هم اکنون معاملات واحدهای مسکونی تازه ساز فاقد سرانجام کار را می توان به عنوان پرریسک ترین معامله ملکی معرفی کرد.

در بخش قابل توجهی از این معاملات در واقع طلب شهرداری از سازنده بابت تخلفات اجرا شده و همچنین هزینه نصب انشعابات و... به خریدار منتقل شده بدون آنکه خریدار در زمان انجام معامله از این موضوع اطلاع داشته باشد. برخی سازنده ها در حالی اقدام به فروش واحد مسکونی تازه ساز در بازار مسکن می کنند که به دلیل وجود یک یا چند نقص عمده در استانداردها و ایمنی ساختمان، عدم تامین یک یا چند مورد از انشعابات ضروری ساختمان (از قبیل دریافت کنتورهای برق، آب و...)، عدم دریافت گواهی عدم خلاف به رغم انجام تخلف در پروسه ساخت و ساز و در نتیجه بدهکار بودن به شهرداری و... تمایلی به دریافت سرانجام کار ندارند و سعی می کنند از طریق فروش واحدهای دارای نقص، مسوولیت خود را به فرد خریدار منتقل کنند. در واقع در این گروه از معاملات آپارتمان کامل، بدون نقص و ایمن که برای بهره برداری وسکونت به طور کامل آماده باشد از سوی خریدار تملک نمی شود.در چنین معاملاتی دو نوع خطر عمده خریداران را تهدید می کند. مخاطراتی که خریدار از همان ابتدا و در زمان انجام معامله از آنها مطلع نیست و با یک فاصله زمانی بعد از خرید واحد متوجه آنها می شود.

یک خطر و تهدید بزرگ در این گروه از معاملات واحدهای مسکونی(خرید واحدهای مسکونی تازه کار فاقد سرانجام کار ساختمانی)، مربوط به عدم ایمنی، عدم تامین شاخصه های مربوط به استانداردهای ساخت، رفاه وآسایش بهره برداران وساکنان است. در واقع از آنجا که ساختمان های فاقد سرانجام کار چک لیست نهایی مربوط به تامین ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفه مالی و همچنین تامین نیازهای ساکنان و استفاده کنندگان را دریافت نکرده اند و ساختمان از بابت این شاخصه ها مورد تایید قرار نگرفته است، هر کدام از این موارد که با ایمنی، رفاه و آسایش شهروندان و ساکنان این گروه از واحدها در ارتباط قرار گرفته است، ممکن است با نقص و نارسایی روبرو باشد. دومین خطر مهمی که در این زمینه این گروه از خریداران مسکن را تهدید می کند، زیان مالی است. یکی از مهم ترین انگیزه های سازندگانی که به رغم اتمام ظاهری عملیات ساخت و ساز برای دریافت سرانجام کار پیگیری های لازم را انجام نداده و در واقع تمایلی به دریافت سرانجام کار قبل از فروش واحدها ندارند تخلفاتی است که در پروسه ساخت مرتکب شده اند و هم اکنون برای رفع کردن این تخلفات و دریافت گواهی عدم خلاف به عنوان یکی از موارد و اسناد ضروری ساختمان، مشمول پرداخت جرایم سنگین و قابل توجه هستند. از سوی دیگر، در برخی از موارد، سازنده برای برقراری انشعابات همچون آب و برق با مشکل روبرو است و باید هزینه های سنگینی برای دریافت انشعابات تفکیکی برای هر کدام از واحدها به دستگاه های مرتبط پرداخت کند. از این رو برخی از این سازنده ها با فروش واحدها قبل از رفع این مسائل تلاش می کنند مسوولیت خود را به خریدار منتقل کنند بدون آنکه فرد خریدار از این موضوع اطلاع داشته باشد.

این موضوع باعث بروز زیان مالی گسترده برای فرد خریدار می شود. سرانجام کار ساختمانی نشان می دهد که واحدهای مسکونی ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نیستند و بر اساس معیارها واستانداردهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری و براساس قوانین و ضوابط از جمله مقررات ملی ساختمان ساخته شده اند.نداشتن سرانجام کار در ساختمان های تازه ساز که از سوی سازنده برای فروش به بازار مسکن عرضه می شوند خود می تواند یک علامت از وجود نقص و عیب در ساختمان چه به لحاظ فنی و چه از نظر احتمال بروز تخلفات گسترده و وجود بدهی های سنگین باشد. این در حالی است که خریدار این گروه از واحدهای مسکونی تازه ساز که فاقد سرانجام کار هستند امکان فروش واحد را نیز ندارند. چرا که خریدار جدید با مشاهده عدم برخورداری واحد مسکونی از سرانجام کار در حالی که قبلا یک بار به فروش رفته و کماکان سرانجام کار برای آن صادر نشده است از خرید واحد منصرف می شود.در واقع این گروه از واحدهای مسکونی تازه ساز نه تنها غیرقابل سکونت و غیر قابل بهره برداری هستند بلکه در واقع غیر قابل فروش نیز هستند.

بررسی ها نشان می دهد عمده سازنده هایی که این گروه از آپارتمان ها را به بازار مسکن برای فروش عرضه می کنند عمدتا این اقدام را با دو نیت و هدف انجام می دهند؛ نیت آنها از این کار آن است که یا بدهی ها و تعهدات خود را در برابر شهرداری و سایر مراجع مربوطه همچون دستگاه های خدمات رسان پرداخت نکرده و به انجام نرسانند یا این تعهدات و بدهی ها را با تاخیر زمانی هر چه بیشتر انجام داده یا پرداخت کنند. در هر دو حالت زیان های روانی، جانی و مالی مربوط به این اقدام سازنده ها متوجه خریداران خواهد بود. برآوردها نشان می دهد رقمی در حدود 8 تا 10 درصد از ارزش فروش این گروه از واحدهای مسکونی تازه ساز که فاقد گواهی سرانجام کار هستند صرف تبدیل این واحدهای مسکونی به واحدی با قابلیت بهره برداری به عنوان یک واحد کامل و بدون نقص خواهد شد.به این معنا که به طور متوسط هزینه ای معادل 8 تا 10 درصد ارزش فروش ملک باید صرف شود تا واحد مسکونی به لحاظ تامین ایمنی، نصب آسانسور، انشعابات به صورت کامل، سیستم های اعلام و اطفای حریق، مشاعات و... قابل سکونت و بهره برداری شود. این موارد عمده ترین آیتم هایی است که واحدهای مسکونی فاقد سرانجام کار، فاقد آنها هستند. در حالی که خریداران این گروه از واحدها در زمان خرید آنها کاملا از این موارد بی اطلاع هستند و با تاخیر به این نواقص پی خواهند برد. در آن زمان نیز، خریدار با توجه به آنکه عمده هزینه خرید مسکن- حدود 85 تا 90 درصد بهای واحد-را پرداخت کرده معمولا قادر به مجاب کردن سازنده و ملزم کردن وی برای رفع نواقص و پرداخت هزینه های ناشی از کم کاری در پروسه ساخت واحد نیست. در نتیجه برای پیگیری این موارد ناچار به مراجعه به مراجع قضایی و طرح شکایت علیه سازنده می شود. چرا که در چنین شرایطی معامله اجرا شده است، عمده بهای واحد خریداری شده نیز پرداخت شده است و همچنین در قرارداد نیز معمولا اشاره ای به نحوه برخورد با احتمال بروز این گونه مسائل در آینده به لحاظ جبران ضرر و زیان فرد خریدار از سوی سازنده متخلف نشده است. اگر چه معمولا 10 تا 15 درصد از بهای کل واحد خریداری شده تا زمان انتقال مالکیت و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی از سوی خریدار به سازنده پرداخت نمی شود اما این میزان در برابر هزینه 8 تا 10 درصدی رفع نقص فنی از واحدهای فاقد سرانجام کار ساختمانی تفاوت محسوسی به حساب نمی آید؛ ضمن آنکه به موجب قرارداد فی مابین خریدار و سازنده در زمان انجام معامله، خریدار مکلف است بهای باقی مانده را در زمان انتقال سند به سازنده پرداخت کند حال آنکه در عمده قراردادهای مربوط به معاملات این گروه از آپارتمان های تازه ساز اشاره ای به نحوه جبران خسارت وارده به خریدار در صورت وجود نقص فنی در پروسه ساخت از سوی سازنده نشده است.

در نتیجه خریدار نه تنها مکلف به پرداخت مابقی بهای آپارتمان خریداری شده در زمان ثبت سند است بلکه برای جبران خسارت های وارده به دلیل تخلفات سازنده نیز باید به مراجع حقوقی مراجعه کرده و به پروسه های دادگاهی وارد شود. با این حال مشکل بزرگ تر این گروه از ساختمان ها، مطالبات شهرداری از سازنده های متخلف یا هزینه های قابل توجه برای برقراری انشعابات است.

دریافت گواهی عدم خلاف و گواهی سرانجام کار برای این گروه از ساختمان ها معمولا هزینه های هنگفتی در پی دارد که سازنده باید آن را پرداخت کند. براساس یک برآورد اجرا شده رقم بدهی سازنده های واحدهای مسکونی تازه ساز فاقد سرانجام کار به شهرداری و دستگاه های خدمات رسان، به طور متوسط، حدود 10 درصد قیمت فروش این واحدهاست. به عبارت دیگر در کل خریدار در معرض خطر تحمیل هزینه ای معادل 20 تا 25 درصد ارزش کل آپارتمان خریداری شده فاقد سرانجام کار است. در چنین شرایطی این پرسش ایجاد می شود که آیا براساس قانون، عرضه آپارتمان های فاقد سرانجام کار به بازار تخلف محسوب شده و جرم است؟ هم اکنون به طور کلی سازنده ها و بسازو بفروش های مسکن مکلف به رعایت و تبعیت از دو قانون عمده در حوزه ساخت وساز یعنی قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان و مقررات ملی ساختمان هستند. اگرچه در مبحث چهارم مقررات ملی و در ماده 28 قانون نظام مهندسی ساختمان به موضوع سرانجام کار و تامین ایمنی ساختمان ها اشاره شده است اما در این قوانین به صراحت فروش واحدهای فاقد سرانجام کار جرم اعلام نشده است. در واقع اگرچه از محتوای این قوانین می توان استنباط کرد که سازنده و مرجع صدور سرانجام کار ساختمانی مسوولیت تضمین ایمنی ساختمان را بر عهده دارند اما در این قوانین به صراحت این موضوع اعلام نشده است. براساس ماده 28 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان برای ساختمان هایی که طبق تشخیص ناظران و تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان استان، مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص، سرانجام کار صادر نخواهند کرد. محتوای این قانون می تواند این معنا را برساند که عدم برخورداری از سرانجام کار می تواند به معنای احتمال بالای وجود نقص در ساختمان باشد. در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان که به موضوع ایمنی ساختمان ها اشاره دارد نیز اعلام شده است: ساختمان، تجهیزات و اجزا و عناصر آن باید به صورتی طراحی و ساخته شوند که در دوران ساخت یا بهره برداری، ایمنی ساکنان یا استفاده کنندگان و سایر افراد تامین شود. لذا باید شرایط لازم فراهم باشد که در وهله اول هیچ گونه احتمال خطر بر اثر حوادثی مانند لیز خوردن، سقوط افراد یا اشیا، برخورد، برق گرفتگی و آتش سوزی یا انفجار رخ ندهد، در مرحله دوم امکان ایجاد حریق یا توسعه آتش و دود در انطباق با مبحث سوم مقررات ملی ساختمان به حداقل تقلیل یابد و در صورت بروز آتش سوزی، اطفای آن و نجات ساکنان مطابق مبحث یاد شده امکان پذیر باشد. در وهله سوم امکان استتار، فرار، نجات، یا پناه دریافت در شرایط بروز سوانح یا جنگ، در انطباق با مبحث بیست و یکم مقررات ملی ساختمان، برای افراد فراهم باشد. و در وهله بعد در همه ساختمان های موجود که توسط مقام قانونی مسوول، به علت عدم هماهنگی با این مقررات، برای ساکنان، استفاده کنندگان و سایر مردم، غیرایمن، غیر بهداشتی و خطرناک تشخیص داده شوند، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان باید با تعیین مهلت مقرر در مورد تعمیرات، تغییرات و تعبیه تجهیزات لازم به دارنده ملک و بنا دستور اقدام دهد و تا اصلاح آن پیگیری های لازم را انجام دهد. اگر چه مسوولیت بهره برداری وفروش غیرمجاز واحدهای مسکونی فاقد سرانجام کار براساس محتوا و استنباط از این قوانین بر عهده شهرداری به عنوان نهاد حاکمیتی شهری است، اما از آنجا که در متن قانون این مسوولیت به صراحت بیان نشده است شهرداری ها می توانند از انجام وظیفه بازرسی و شناسایی این گروه از واحدهای مسکونی و سازنده های آنها خودداری کنند.

این در حالی است که تنها نهادی که می تواند پروسه سالم فروشی آپارتمان های تازه ساز را تضمین کند، شهرداری ها هستند؛ چراکه آمار مربوط به جزئیات همه پروانه های ساختمانی صادر شده در اختیار شهرداری ها قرار داد. در صورت ورود این نهاد حاکمیت شهری به پروسه سالم فروشی واحدهای تازه ساز، مدیریت شهری می تواند با اعزام بازرسان به محل ساخت وسازهایی که اعتبار پروانه ساختمانی آنها به اتمام رسیده اما سازنده هنوز برای دریافت سرانجام کار مراجعه نکرده است شرایط این پروژه ها را به لحاظ احتمال فروش و بهره برداری غیرمجاز قبل از دریافت گواهی عدم خلاف وسرانجام کار تعیین کرده و برخوردهای لازم را در این باره انجام دهد و سازنده متخلف را تحت پیگرد قانونی قرار دهد. همچنین می توان سازوکاری را به صورت قانونی مصوب کرد که ضریبی از بدهی سازنده به عنوان جریمه بهره برداری غیرمجاز از ساختمان های تازه ساز تعیین شود و از این طریق بازدارندگی لازم به منظور جلوگیری از انتقال طلب سازنده به خریدار ایجاد شود. با توجه به اینکه هم اکنون بخش عمده ای از پرونده های قضایی مربوط به دعاوی ملکی است، قوه قضائیه نیز می تواند برای ارائه طرح یا لایحه ای از سوی مجلس و دولت برای وضع قوانین صریح در این باره وارد عمل شود. به خصوص آنکه این موضوع در دوره هایی مشابه شرایط فعلی که بازار مسکن با جهش قیمت روبرو شده وسازنده ها سعی دارند واحدهای مسکونی خود را به سرعت به فروش برسانند، تشدید می شود.